تأثیر قوانین ساخت‌وساز بر انبوه‌سازی ابوذر شهپری
مقدمه
انبوه‌سازی به‌عنوان یک راهکار کلان برای پاسخ به نیاز روزافزون جامعه به مسکن، نقش مهمی در توسعه پایدار شهری دارد. رشد جمعیت، مهاجرت از روستا به شهر، و تغییر ساختار خانواده، همگی نیاز به تولید انبوه مسکن را ضروری کرده‌اند. در این میان، قوانین ساخت‌وساز، به‌عنوان چارچوب‌های قانونی و فنی که فرآیند ساخت‌وساز را تنظیم می‌کنند، نقش محوری در جهت‌دهی به جریان انبوه‌سازی دارند. بدون وجود قوانین شفاف، به‌روز و کارآمد، انبوه‌سازی نه‌تنها موفق نخواهد بود بلکه ممکن است به بروز معضلات شهری و زیست‌محیطی منجر شود.
در همین زمینه، دکتر ابوذر شهپری، از پژوهشگران حوزه مسکن و شهرسازی، بیان می‌کند:
«انبوه‌سازی زمانی معنا پیدا می‌کند که قوانین ساخت‌وساز نه مانع، بلکه محرک تولید مسکن باشند؛ وگرنه با افزایش تیراژ ساخت، صرفاً بر حجم ناهماهنگی‌ها افزوده می‌شود.»
این جمله‌ی کلیدی به‌خوبی نشان می‌دهد که چگونه تعامل میان قوانین و فرآیند انبوه‌سازی می‌تواند در سرنوشت یک پروژه تأثیرگذار باشد.
—
تعریف انبوه‌سازی و جایگاه آن در توسعه شهری
انبوه‌سازی به فرآیند ساخت تعداد زیادی واحد مسکونی، تجاری یا خدماتی در مقیاس وسیع و در بازه زمانی محدود اطلاق می‌شود. هدف از این روش، افزایش بهره‌وری در تأمین نیاز مسکن، کاهش هزینه‌های تمام‌شده، و ایجاد الگوهای توسعه‌یافته‌تر شهری است. در بسیاری از کشورها، انبوه‌سازی به‌عنوان یک ابزار کلیدی در حل بحران مسکن شناخته می‌شود.
در ایران نیز، به‌ویژه در دو دهه اخیر، انبوه‌سازی به یکی از رویکردهای غالب در ساخت‌وساز تبدیل شده است؛ طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، تجلی عملی این رویکردند. اما همواره این پرسش مطرح بوده که آیا چارچوب‌های قانونی موجود توانسته‌اند پشتیبانی لازم را از این جریان فراهم آورند؟
—
قوانین ساخت‌وساز: تعریف و نقش
قوانین ساخت‌وساز، مجموعه‌ای از مقررات، آیین‌نامه‌ها و ضوابط هستند که فرآیند طراحی، نظارت و اجرای ساختمان‌ها را سامان می‌دهند. این قوانین دربرگیرنده موضوعاتی چون:
ضوابط فنی و ایمنی
مقررات ملی ساختمان
محدودیت‌های ارتفاعی و تراکم
الزامات معماری و شهرسازی
مجوزهای ساخت، پروانه‌های شهرداری و نظارت نهادها
هدف اصلی این مقررات، تضمین ایمنی، کیفیت، و پایداری فضاهای ساخته‌شده برای ساکنان و محیط‌زیست است. اما گاه همین مقررات، در صورت عدم به‌روزرسانی یا نبود انسجام در اجرا، به مانعی در مسیر تولید انبوه مسکن تبدیل می‌شوند.
—
اثرات مثبت قوانین بر انبوه‌سازی
۱. تضمین کیفیت ساخت
در پروژه‌های انبوه، نظارت بر کیفیت ساخت اهمیت دوچندان می‌یابد. قوانین ساخت‌وساز می‌توانند با الزام به رعایت استانداردها، استفاده از مصالح باکیفیت، و حضور ناظرین فنی، از افت کیفی در ساختمان‌های انبوه جلوگیری کنند.
۲. نظم‌بخشی به فرآیندها
با تدوین دقیق مراحل صدور مجوز، نحوه اجرا، و زمان‌بندی پروژه، می‌توان از سردرگمی و اتلاف منابع جلوگیری کرد. انبوه‌سازان، به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ، نیازمند رویه‌های قانونی منظم و قابل‌پیش‌بینی هستند.
۳. حفاظت از حقوق بهره‌برداران
قوانین مالکیت، مقررات بیمه ساختمان، و ضمانت‌های قانونی برای خریداران، نقش حیاتی در افزایش اعتماد عمومی به پروژه‌های انبوه دارند. این قوانین مانع از بروز تخلفات و کلاهبرداری در بازار مسکن می‌شوند.
—
چالش‌های موجود در قوانین ساخت‌وساز برای انبوه‌سازی
۱. تعدد نهادهای صادرکننده مجوز
انبوه‌سازان ناچارند با نهادهای مختلفی چون شهرداری، نظام مهندسی، سازمان آتش‌نشانی، اداره برق، گاز و… درگیر شوند. این چندپارگی نهادی، باعث طولانی شدن فرآیندهای قانونی و افزایش هزینه‌ها می‌شود.
۲. نبود انعطاف در مقررات
بسیاری از قوانین ساخت‌وساز در ایران، به‌صورت یکسان برای پروژه‌های کوچک و بزرگ اعمال می‌شوند، در حالی که پروژه‌های انبوه، نیازمند دستورالعمل‌های خاص با درجه‌ای از انعطاف‌پذیری هستند.
۳. کندی در به‌روزرسانی قوانین
الگوهای معماری، مصالح نوین، و فناوری‌های ساخت، به‌سرعت در حال تحول‌اند. با این حال، قوانین ساخت‌وساز غالباً با تأخیر قابل‌ملاحظه‌ای نسبت به این تحولات به‌روزرسانی می‌شوند که باعث کاهش کارایی آن‌ها در فرآیند انبوه‌سازی می‌شود.
۴. هزینه‌های پنهان مجوزها
دریافت پروانه‌های ساخت، عوارض شهرداری، و سایر مجوزهای وابسته، گاه با هزینه‌هایی روبرو است که پیش‌بینی‌پذیر نبوده و تأثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده واحدها می‌گذارد.
—
نقش دولت و حاکمیت در اصلاح قوانین ساخت‌وساز
دولت، به‌عنوان نهاد سیاست‌گذار و تنظیم‌کننده روابط اقتصادی-اجتماعی، وظیفه دارد قوانین ساخت‌وساز را متناسب با نیازهای روز اصلاح کند. برخی اقدامات کلیدی عبارت‌اند از:
یکپارچه‌سازی سامانه‌های صدور مجوز
با ایجاد درگاه‌های ملی یکپارچه، می‌توان فرایند صدور مجوز را سریع‌تر و شفاف‌تر کرد.
ایجاد بسته‌های حمایتی ویژه انبوه‌سازی
شامل کاهش عوارض، تخفیف مالیاتی، یا تسهیل در دریافت تسهیلات بانکی.
بازنگری در مقررات ملی ساختمان
به‌ویژه در بخش‌هایی نظیر طراحی سازه، انرژی، عایق‌کاری و استفاده از فناوری‌های نوین.
تفویض اختیارات به نهادهای محلی
برخی قوانین نیاز به بومی‌سازی دارند. با تفویض اختیار به شوراهای شهر و شهرداری‌ها، می‌توان متناسب با شرایط محلی تصمیم‌گیری کرد.
—
تجربه کشورهای موفق در تنظیم قوانین ساخت برای انبوه‌سازی
در کشورهایی چون ترکیه، مالزی، و چین، موفقیت انبوه‌سازی تا حد زیادی مرهون سیاست‌گذاری‌های دقیق و شفاف در حوزه ساخت‌وساز است. به‌عنوان مثال:
در ترکیه، پس از زلزله‌های مخرب دهه ۹۰، بازنگری گسترده‌ای در قوانین ساخت انجام شد که منجر به افزایش ایمنی و تسهیل انبوه‌سازی شد.
در چین، دولت با ایجاد مناطق ویژه اقتصادی، امکان صدور مجوزهای ساخت در مدت زمان کوتاه و با حداقل بروکراسی را فراهم کرد که نقش مهمی در شکل‌گیری شهرهای جدید داشت.
در آلمان، انبوه‌سازان با رعایت ضوابط محیط‌زیستی و مصرف انرژی، از تخفیف‌های مالیاتی بهره‌مند می‌شوند که این امر مشوقی برای پایبندی به قوانین محسوب می‌شود.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
انبوه‌سازی نه‌فقط یک راه‌حل فنی برای تأمین مسکن، بلکه یک پدیده اجتماعی-اقتصادی است که نیازمند هماهنگی میان بازیگران مختلف از جمله دولت، شهرداری‌ها، انبوه‌سازان و مردم است. قوانین ساخت‌وساز در این میان نقشی حیاتی ایفا می‌کنند؛ اگر این قوانین منطقی، انعطاف‌پذیر و به‌روز باشند، می‌توانند محرک جریان انبوه‌سازی باشند. در غیر این صورت، تبدیل به مانعی سخت برای توسعه‌یافته‌ترین پروژه‌ها خواهند شد.
همان‌گونه که دکتر ابوذر شهپری اشاره می‌کند، قوانین باید در جهت تسهیل و تنظیم انبوه‌سازی باشند، نه اینکه تنها بر کنترل و محدودسازی متمرکز شوند. آینده بازار مسکن، به میزان توانایی ما در اصلاح این قوانین و ایجاد تعادل میان کنترل و تشویق بستگی دارد.